부동산 거래를 준비하다 보면 '토지거래허가구역'이라는 용어를 마주하게 됩니다.
저도 작년에 아파트 매매를 진행하면서 처음 알게 된 개념인데요, 생각보다 복잡하고 중요한 내용이더라고요.
특히 2025년 들어 서울 강남·서초·송파·용산 전역이 허가구역으로 지정되면서 많은 분들이 혼란스러워하고 계실 것 같습니다.
토지거래허가구역에서 허가 없이 계약을 체결하면 계약이 무효가 되고, 심지어 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 해당하는 벌금까지 부과될 수 있어요. 그렇기 때문에 부동산 거래 전 반드시 확인해야 하는 필수 절차입니다.
이 글에서는 토지거래허가구역을 확인하는 4가지 정확한 방법과 함께 실제 거래 시 주의사항까지 상세히 알려드리겠습니다.
토지거래허가구역이란 무엇인가요?
토지거래허가구역은 국토교통부 또는 지방자치단체가 부동산 투기 방지와 시장 안정을 위해 일정 기간 동안 토지 거래를 제한하는 지역입니다.
허가가 필요한 면적 기준
허가구역 내에서 다음 면적 이상의 토지를 거래할 때는 반드시 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다
| 용도지역 | 허가 대상 면적 |
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
2025년 현재 지정 현황
2025년 3월 19일 기준으로 서울시 4개 구(강남·서초·송파·용산) 전역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.
이는 총 2,200단지 약 40만 호에 달하는 규모로, 서울 전체 아파트의 1/4 이상에 해당하는 광범위한 지정입니다.
토지거래허가구역 확인하는 4가지 방법
1. 국토교통부 토지이용규제정보서비스 활용
가장 정확하고 공식적인 확인 방법입니다.
확인 절차:
- 토지이용규제정보서비스 접속
- '토지거래허가구역 조회' 클릭
- 지역(시/군/구) 입력 후 검색
- 해당 지역의 허가구역 지정 여부 및 면적 기준 확인
지정된 구역은 지도에서 붉은색으로 표시되며, 허가구역별 상세 정보(지정 기간, 적용 범위 등)도 함께 확인할 수 있습니다.
2. 지방자치단체 홈페이지 확인
각 지자체는 홈페이지 공고를 통해 해당 지역의 허가구역 지정 여부를 안내합니다.
확인 방법:
- 해당 지자체 홈페이지 접속
- '공지사항' 또는 '부동산/도시계획' 메뉴 클릭
- '토지거래허가구역 지정 공고' 확인
3. 온나라 부동산 포털 활용
토지이용계획 확인서를 통해 해당 토지가 허가 대상인지 확인할 수 있습니다.
'토지거래허가구역' 항목에서 다음 정보를 확인하세요
- 지정일 및 지정기간
- 허가 대상 면적
- 용도지역
4. 부동산 중개업소 및 전문가 상담
부동산 중개업소 또는 법무사·공인중개사에게 문의하면 해당 지역의 토지거래허가구역 지정 여부를 빠르게 확인할 수 있습니다. 다만, 부동산 사무소 확인 후에도 관할 기관의 공식 고시문은 반드시 재확인해야 합니다.
허가 신청 절차와 필요 서류
허가 신청 절차
토지거래허가는 거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 신청해야 하며, 허가증은 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 교부됩니다.
처리 흐름:
- 거래당사자 합의
- 허가신청서 제출
- 서류검토
- 관련부서 업무협의 및 현장조사
- 허가 또는 불허가 결정
- 허가증 교부 또는 불허가처분 통지
필요 서류
- 토지거래계약허가신청서
- 토지이용계획서(농지: 농업경영계획서, 임야: 산림경영계획서)
- 토지취득자금의 조달계획서
위반 시 처벌과 주의사항
형사처벌
허가 없이 토지거래계약을 체결하거나 허위 방법으로 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시 토지가격의 30%에 상당하는 벌금이 부과됩니다.
이행강제금
허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 이용목적에 따른 의무기간은 다음과 같습니다
| 목적 | 의무기간 |
| 농업용 | 2년 |
| 임업용 | 3년 (생산물 없는 경우 5년) |
| 주거용 | 2년 |
| 개발용(사업용) | 4년 |
| 기타(현상보존 등) | 5년 |
행정조치 및 벌점 제도
서울시의 경우 위반 유형에 따라 벌점을 부과하며, 15점 이상 누적 시 일정 기간 토지거래허가가 제한됩니다
- 실거주 조건 미이행: 5점
- 허가 없이 매매: 10점
- 허위자료 제출: 7점
실제 거래 현황과 허가율
2025년 4월 기준 서울시의 최근 5년간 토지거래허가 현황을 보면, 총 12,906건이 신청되어 평균 허가율이 99.4%에 달했습니다.
구별로는 강남구가 4,344건(33.9%)으로 가장 많았고, 송파구 2,743건, 양천구 1,845건 순이었습니다.
허가가 불허된 76건의 주요 사유는 실거주 목적 부적합(30건), 농업·임업 경영 기준 부적합(26건) 등이었습니다.
토지거래허가구역 확인은 부동산 거래의 첫 번째 관문입니다. 허가 없이 진행된 계약은 무효가 될 뿐만 아니라 형사처벌까지 받을 수 있으니, 반드시 사전에 확인하시기 바랍니다.
가장 정확한 방법은 국토교통부 토지이용규제정보서비스를 통한 확인이며, 지자체 홈페이지의 공고도 함께 확인하시면 더욱 안전합니다.
특히 2025년 현재 서울 주요 4개 구가 광범위하게 지정되어 있으니, 해당 지역 거래 시에는 더욱 주의가 필요합니다.
부동산 거래는 신중하게, 그리고 정확한 정보를 바탕으로 진행하시길 바랍니다.
